【案情】

1993年5月，刘某与沈某登记结婚，后生有一女沈某某。双方在婚姻关系存续期间购买了苏州市某某花园89幢901室的房屋，并登记于刘某名下，产权登记簿中记载“与配偶沈某共同共有”。该房屋名下设定了银行抵押贷款，贷款人为刘某。2011年11月2日，因沈某婚内出轨，双方在民政部门协议离婚，其中约定上述某某花园住房一套归刘某所有，房贷仍由刘某承担。离婚协议签订后，协议所涉的房屋产权一直未发生变更登记。2012年8月13日，因沈某向陈某借款无法按期归还，陈某遂起诉到法院并申请查封拍卖沈某在某某花园的个人房产份额。刘某得知后，向法院执行部门提出执行异议，法院裁定驳回。后刘某不服，引发本案诉讼，要求法院不得执行诉争房屋中沈某的相应份额。

【审理】

本案在审理过程中，就案外人刘某因特殊事由未办理离婚协议中约定的房屋变更登记手续而提起执行异议之诉能否获得支持，司法实践中形成了两种不同的观点：

第一种观点认为，应当支持刘某的诉讼请求。在刘某与沈某达成的离婚协议中明确约定案涉房屋归刘某所有，根据《婚姻法司法解释二》第八条的相关规定，刘某应当拥有案涉房屋的完全产权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘某长期未办理房屋变更手续，是出于案涉房屋存在按揭贷款的特殊事由，该事由可以排除法院的执行。另外，刘某与其女儿在离婚后长期占有使用房屋，并以一定方式履行了相应义务，具有对外公示的效力，也能够排除法院对案涉房屋的执行。

第二种观点认为，应当驳回刘某的诉讼请求。本案中，根据《婚姻法司法解释二》第八条的规定，刘某与沈某在离婚协议中对案涉房屋的处分，仅具有内部的拘束力，不能对抗善意的第三人。根据《物权法》第九条的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，仅依据离婚协议中双方对房屋的处分约定，其并不能自动发生物权变动的效果。另外，当案涉房屋存在按揭的情况下，刘某并非完全不能办理房屋产权变更登记，因此，该主张事由不能成为阻却法院查封拍卖案涉房产份额的合理事由。

【评析】

笔者同意第二种观点，主要从以下几个方面考量：

一、刘某未能办理房屋变更登记的特殊事由不能成为阻却法院执行案涉房屋份额的合理事由

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合一定的情形便能够排除法院执行，其中第四条便是非因买受人自身原因未办理过户登记，也即买受人自身没有过错，在这种情况下，买受人可申请法院排除执行不动产。

虽然刘某与沈某之间关于房屋归属的离婚协议约定，不属于法条中的金钱债权执行，但案外人想排除法院执行，完全可以参照这个标准，即证明房屋迟迟不能过户登记，有非存在于自身过错的特殊事由。回到本案中，刘某主张房屋迟迟没有过户登记的原因，主要是房屋名下尚有抵押贷款没有还清。事实上，从生活实践来看，在房屋存在抵押贷款的情形下，若满足一定的条件，诸如征得抵押银行的同意或者提供相应的担保，是完全可以将房屋产权变更在刘某个人名下的，况且案涉房贷本身就是一直由刘某负责偿还的。因此，本案中的房屋并非不能办理产权变更登记，案外人刘某怠于行使个人权力，自身存在一定的过错，其举证证明的特殊事由不能排除法院对案涉房产份额的有效执行。

二、不动产物权变动需要严格遵循登记生效原则

我国《物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因我国奉行债权形式主义的物权变动模式，不动产物权因法律行为发生变动时，当事人除了达成债权合意外，还需履行法定的登记行为，方能发生物权变动的法律效果。

结合本案来看，刘某与沈某在离婚协议中达成的关于房屋产权归属的约定，实际上是一种赠与合同的意思表示。根据我国《婚姻法司法解释二》第八条的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，无正当理由一方不能请求变更或者撤销财产分割协议。因此，合同自成立时已在双方当事人间生效，但这并不表示房屋所有权已经发生了变更。因为夫妻双方移转变更房屋产权，可能涉及第三人的利益，不能由当事人随意创设、变更，除了双方的合意外，还必须通过一种公开透明的登记方式表现出来，从而能够保护不知情的第三人的合法权益，维护好正常的交易安全和秩序。因此，案涉房屋作为典型的不动产，必须严格遵循物权登记生效原则，通过登记的公示方法，为案外人交易时提供参考。所以，虽然夫妻双方就案涉房屋产权归属达成了一致意见，但刘某并没有对房屋及时进行变更登记，不产生房屋所有权变动的法律效果，不能有效对抗不知情的第三人。

三、法院裁判应当树立正确的价值导向

从一定意义上说，法院裁判不仅发挥着定纷止争、化解矛盾的司法功能，而且还承担着树立规则、引领风尚的重要社会功能。案外人执行异议之诉，是对已发生的执行程序的纠正，要坚持谨慎安全的标准，应当严格依照法律及相关司法解释的规定进行。

从本案来看，刘某与沈某在离婚协议中就房屋产权归属达成协议后，刘某在长达6年的时间里怠于行使自己的权利，不积极完成房屋产权的变更登记手续，从而使房屋产权一直处于原始状态，导致本案的诉讼发生。法谚有云：“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，刘某不积极行使自己的权利，使自己的财产权益处于不安全状态，所以才会为自己的行为付出相应的代价，本案的裁判能有效引导社会上的公民通过积极行使自己的权利来维护自己的合法权益。另外，法院如果做出支持刘某诉讼请求的判决，就不排除会有人通过签订虚假的离婚协议，以各种借口拖延办理房屋产权变更登记手续，从而恶意规避法院执行，引发不良的社会效果。